החלטה בתיק ת"א 1554-09

1.         לפני בקשה מטעם התובעות שכנגד (להלן:"המבקשות") להורות על מחיקת המשכנתא והערת האזהרה מפנקסי המקרקעין כנגד הפקדת סך של 826,000 ש"ח על ידם בקופת ביהמ"ש, באמצעות ערבות בנקאית ו/או המחאה בנקאית, תוך שמירת טענות וזכויות הצדדים. 

2.         העובדות הרלוונטיות לענייננו כפי שהובאו בפסק דינו של כב' הש' מאיר יפרח מיום 19.6.11 במסגרת בקשה 17 בתיק דנן:

            "עניין לנו בחוזה מכר מקרקעין שנכרת ביום 13.5.74 ובמסגרתו מכרה המנוחה, גב' ליפקין, את זכויותיה במקרקעין (חלקה 11, בגוש 6355, הרצליה; להלן:"החלקה") לנתבעת. כחלק מן התמורה הייתה המנוחה אמורה לקבל מן הנתבעת 1 הן סכומי כסף (80,000 ל"י) והן זכויות במבנה שייבנה על החלקה (שתי דירות ושתי חנויות). החלקה הועברה לשם של הנתבעת 1 בספרי רישום המקרקעין ביום 30.12.74 ובאותו מעמד נרשמה על החלקה משכנתה בסכום של 300,000 ל"י לטובת המנוחה, להבטחת אותו חלק של התמורה הנוגע לזכויות במבנה. חוזה זה בוטל  על ידי המנוחה במכתב בא כוחה מיום 4.9.80. לאחר מכן, בתחילת חודש ינואר 1981, הגישה המנוחה תובענה הצהרתית לבית המשפט המחוזי בתל אביב, שבה עתרה להצהרה כי החוזה בוטל כדין וכי הנתבעים 1 ו-2 חייבים להשיב לה את החלקה ולרשמה בשמה וכן לשלם לה את הפיצויים המוסכמים. תובענה זו נדחתה על הסף בפסק דינה של כב' הנשיאה התורנית השופטת אבנור, מיום 9.12.81. ערעור שהגישה התובעת לבית המשפט העליון - נדחה (ע"א 156/82 ליפקין נ' דור הזהב בע"מ, פ"ד לט (3) 85 (1985)).

מאז שנת 1985, חלפו שנים רבות, הנתבעת 1 לא הקימה את המבנה על המקרקעין (חרף הסרת הקפאת הבנייה שחלה על החלקה מאז מחצית שנת 1980 ועד שנת 2002) ולפני כשנה ביקשה להעביר את זכויותיה בחלקה אל הנתבעת 6. התובעים, יורשיה של המנוחה, עתרו בתביעתם (המתוקנת) לסעדים אחדים נגד הנתבעים 1, 2 ו -6, הנובעים מהפרתו (הנטענת) של חוזה המכר. בין הסעדים הנתבעים, מצינו את סעד האכיפה במיוחד לגבי הדירות והחנויות ולחילופין להשיב להם את שוויה הכספי החלקה וכן לשלם את הפיצויים המוסכמים;   ולחלופי חילופין - לשלם להם את שווי הדירות והחנויות וכן את הפיצויים המוסכמים.

נוסף על סעדים אלה, עתרו התובעים לחיוב הנתבעים 1, 2 ו - 6 לשלם להם פיצויים בגין אובדן דמי שכירות מן הדירות והחנויות, כמו גם פיצויים בגין נזק לא ממנוי שנגרם לתובעים".        

3.         ביום 19.6.11 ניתן פסק דין ע"י כב' הש' מאיר יפרח לפיו תביעת התובעים נגד נתבעים 1, 2  ו- 6 נדחתה מחמת התיישנות.

            ביום 19.9.11 הגישו התובעים ערעור לביהמ"ש העליון על פסק דין זה.

4.         ביום 5.12.11 ניתן פסק דין חלקי ע"י כב' הש' יצחק ענבר לפיו נדחתה התביעה גם נגד יתר הנתבעים וכן נדחו ההודעות לצד ג', כך שנותרה לדיון התביעה שכנגד.

            בהחלטה מיום 19.12.11 הורה כב' הש' יצחק ענבר על צירופם של המשיבים הפורמליים בבקשה דנן (נתבעים 3-5 בתביעה המקורית) כתובעים פורמאליים במסגרת התביעה שכנגד, ביחד עם התובעים שכנגד הקיימים, בהיותם צד דרוש בתביעה.    

5.         במסגרת התביעה שכנגד המתנהלת בפני, מבוקש ליתן צו להורות ולהצהיר על ביטול, בטלות ומחיקה מפנקסי רישום המקרקעין של המשכנתא והערת האזהרה הרשומות לטובת המנוחה, על זכויות המבקשת 1 במקרקעין. 

6.         תמצית טענות המבקשות:

א.         בשנת 2010 רכשה המבקשת 2 את זכויותיה במקרקעין של המבקשת 1. המבקשת 2 חפצה לפתח את המקרקעין ולהקים עליהם פרויקט בניה.

            המשכנתא והערת האזהרה נשוא ההליך מונעות את השלמת העברת הזכויות במקרקעין ממבקשת 1 לטובת מבקשת 2, כמו גם קבלת ליווי בנקאי לצורך מימון הבנייה ושיווק יחידות דיור לציבור. משכך, הגישו המבקשות את כתב התביעה שכנגד.  

ב.         התוצאה של דחיית התובענה העיקרית בפסה"ד שניתן ביום 19.6.11 היא כי ניסיון המשיבים לאכוף שלא כדין את הסכם המכר, בעין או בכסף, דינו דחייה ובאופן המקים השתק עילה ו/או פלוגתא והמהווה "מעשה בית דין".      

ג.          מעת שביהמ"ש דחה את תביעת המשיבים לאכיפת הסכם המכר, אין יותר משמעות להערת האזהרה ולמשכנתא, שהרי אלו נועדו רק לצורך הבטחת זכויות חוזיות של המנוחה, אשר פגו מעת שהתובענה נדחתה.

ד.         למרות שהטענה להפרת חיוב נטענה ע"י המנוחה עוד בשנת 1979 (ותביעה וערעור בקשר לכך הוגשו עוד בשנת 1981 ו- 1982, בהתאמה), הרי שהמנוחה ומשיבים 2-5 הבאים בנעליה, נמנעו במשך למעלה מ- 35 שנים ועד היום מלממש את המשכנתא, באופן המקים השתק, ויתור, זניחה, מחילה, שיהוי ומניעה.

ה.         הואיל ומשיבים 2-5, משיקולים זרים, עומדים בשלב זה על קיומם של המשכנתא והערת האזהרה, המשמעות הינה שיש צורך בניהול הליך משפטי עד תומו שיכריע בסוגיה. אלא שהרישום מפריע, שלא כדין ושלא בצדק, תוך גרימת נזק עצום למבקשות.

            הערת האזהרה אינה מבטיחה פיצוי כספי אלא את אכיפת ההסכם שלפי פסה"ד אינה אפשרית יותר וממילא היא נרשמה שלא כדין. המשכנתא, בהיעדר חיוב דינה מחיקה, ובכל מקרה היא מוגבלת לסכום של 300,000 ל"י.

            משכך, מן הראוי ומן הדין, כי כנגד הפקדת ערכה הכספי של המשכנתא, יימחקו הערת האזהרה והמשכנתא, כדי לאפשר קידום פרויקט במקרקעין מחד גיסא, תוך שמירת זכויות המשיבים מאידך גיסא. שהרי, המשכנתא משקפת סכום כספי אותו יוכלו המשיבים לקבל אם טענותיהם צודקות ואת אותו סכום כספי יפקידו המבקשות.